Ejendom

Sådan tilføjer du fast ejendom til din investeringsportefølje

Dette er et gæsteblad af Brandon Turner fra BiggerPockets.com

Der er mange måder at gå på pension.

Aktier, investeringsforeninger, bygningsvirksomheder og mange andre "investeringskøretøjer", som du kan tage for at få dig til en afslappende og velhavende pensionering.

Men mens de fleste fagfolk forstår, at du sparer en stor del af din lønseddel og investere det på aktiemarkedet kan hjælpe dig med at komme derhen, mange forstår ikke, hvordan man tilføjer fast ejendom til porteføljen uden at ende en træt og travl udlejer med flere problemer end tiden.

Det er derfor, jeg vil dele mine tanker med dig i dag om, hvordan du kan Tilføj ejendomsinvesteringer i din portefølje for at fremskynde dine besparelser, øge din nettoværdi og gå på pension med en større investeringsportefølje.

Real Estate Investing Basics

Før du dykker for dybt ind i "specifikationerne" for investering i fast ejendom, tillader mig hurtigt at give dig et kort overblik over, hvordan folk tjener penge i fast ejendom.

I de mest grundlæggende forstand køber de fleste investorer ejendom, der søger to ting:

  • Pengestrøm - den ekstra indtægt, der er tilbage, efter at alle udgifter er betalt
  • Påskønnelse - Egenkapitalen opført som ejendomsværdier stiger og / eller lånet er nedbetalt.

Der er naturligvis andre interesser, såsom skattefordele, søger alternativer til at investere i aktiemarkedet, eller personlige behov (som omsorg for en ældre forælder), men primært, cash flow og appreciation er de to chauffører bag en god investering i fast ejendom. Nogle investorer fokuserer mere på at opnå maksimalt pengestrømme, mens andre primært søger at værdsætte.

Mens de to udtryk ikke altid er i modstrid med hinanden, vil du generelt opleve, at ejendomme med mere cash flow har en lavere chance for appreciering, da de er placeret på flere "management intensive" steder, der ikke stiger i værdi så hurtigt.

Således, som en potentiel investor, vil den form for ejendomsinvestering, du søger at komme ind, stort set afhænge af din strategi, personlighed og tidslinje.

Personligt tror jeg på at købe baseret soley på cash flow men at købe i områder, hvor påskønnelse er muligt.

Jeg vil ikke have en ejendom, hvor jeg er bekymret for at blive skudt bare for at køre forbi - men det er også vigtigt for mig at skabe et stabilt investeringsafkast hver måned.

I sidste ende er den slags investering du kommer ind i - men jeg anbefaler (i hvert fald i begyndelsen) at du planlægger kontantstrøm og værdsætter "isen på kagen." På denne måde sikrer du en rentabel investering med minimal risiko.

Typer af fast ejendom investeringer:

Jeg er sikker på, at du kender nogen, der ejer eller måske allerede ejer, en enkeltfamilieudlejning. Store! Men ikke forveksle ideen om at eje et enkelt familiehus som den eneste spiller i ejendomsinvesteringsrummet. Der er faktisk mange forskellige veje, som du kan bruge til at investere i fast ejendom med varierende sværhedsgrader, risiko, belønning og tidskrav.

Og husk, næsten alle muligheder her kan købes som en normal notering, a kort salg , eller a afskærmning.

Lad os se på nogle få af dem nu:

Enkeltfamiliehuse

Som nævnt ovenfor er dette den mest almindelige form for fast ejendom, som de fleste mennesker er bekendt med. Enfamiliehuse er hyggelige, fordi de er nemme at købe, let at sælge, nemme at finansiere og let at leje. Der er altid et behov for folk til at leve et sted, så enkeltfamiliehuse kan give sikkerhed og anstændige muligheder for at værdsætte.

Enfamiliehuse leverer dog ikke altid det største investeringsafkast (appreciering mod cash flow), kan nemt ødelægges af dårlige lejere, og med den stigende konkurrence på ejendomsmarkedet kan de være vanskelige at finde ejendomme, der passer Dine kriterier.

Små multifamilieegenskaber

Disse egenskaber vil omfatte duplekser, triplexer eller 4-plexes og findes i næsten alle samfund i Amerika - dog meget mere i nogle kvarterer i forhold til andre.

Disse egenskaber har fordelen ved at være nemme at købe, finansiere og sælge som enkeltfamilieejendomme, men med mindre konkurrence (de fleste boligkøbere søger ikke denne type) og "stordriftsfordel", der følger med at have mere end en enhed .

Disse ejendomme kan være mere "management intense" end enfamiliehuse, men hvis de købes korrekt, kan de give et godt cash flow og et stabilt investeringsafkast.

Store multifamilieegenskaber

Dette er de store lejlighedskomplekser du ser, alt fra 5 enheder til hundreder. Disse ejendomme finansieres ved hjælp af en helt anden bankafdeling (kommerciel snarere end boliglån) og kan kræve høje nedbetalinger, kortere termlængder og højere rentesatser.

Disse ejendomme forvaltes generelt af en professionel ejendomsadministrator (eller en live-in-manager, som det er tilfældet med mit eget 24-værelseslejlighedskompleks) og giver dermed en mere "hands off" -investering.

Kommercielle investeringer

Kommercielle ejendomme lå fra indkøbscentre, dagligvarebutikker, restauranter og meget mere. Med lignende finansiering til store flerfamilieejendomme er 20-40% de typiske nedbetalingsbehov, og igen er den kommercielle afdeling, som du vil snakke med hos banken.

Erhvervsejendomme har fordel for længerevarende lejemål, men ledige stillinger kan ofte variere fra måneder til år.

Skat Liens

Når en ejendomsindehaver nægter at betale deres skat, kan kommunens kommune lægge en lien på ejendommen, sælge den lien til en investor, og så kan investor få renter på de skyldige penge.Dette system kan virkelig være en "ingen toilet" metode til at investere i fast ejendom, men at lære at finde den rigtige form for skat liens kan være en kunst i sig selv.

Noter

En anden metode til at investere uden at være en "ejer" - en ejendomsnote oprettes, når en långiver finansierer en ejendomsaftale og modtager renter fra det pågældende lån. Disse noter kan laves, købes eller sælges ligesom en fast ejendom.

Denne form for investering kan næsten være "passiv", men kan løbe risikoen for, at en låntager misligholder lånet, hvilket kræver en dyr afskærmning.

Køb og salg af realkreditobligationer ligner meget på at investere i peer-to-peer-udlån med selskabets interesser Udlånsklub og Trives.

Udnyttelse i ejendomsinvestering

At udnytte eller ikke at udnytte, det er spørgsmålet.

Fast ejendom investerer tilbyder en unik fordel i forhold til de fleste andre investeringstyper - og det er kraften i gearing. Sikkert, med aktier du kan købe på margen og tilføje nogle gearing der, men kun fast ejendom giver dig mulighed for at købe med så lidt som 20% ned (10% med nogle programmer og 3,5% hvis du planlægger at bo i ejendommen.)

Det betyder, at du har evnen til at modtage 100% af værdsættelsen, men kun skal betale for 20% af ejendommen. Men det betyder også, at du har evnen til at tabe på 100% af værdiforringelsen, hvis priserne falder og sletter din udbetaling helt.

Der er fortsat en stor debat i det personlige økonomisamfund om, hvorvidt man bruger gæld som gearing, som at sætte 20% ned og finansiere resten af ​​en investeringsejendom, er en god idé eller ej. Proponenter for at bruge "smart debt" ser på matematikken, og påpege, at hvis du kan låne på, lad os sige 5% og lave 15% - du kommer ud foran. Derudover ved at udnytte dine penge og finde en utrolig aftale, der giver et godt pengestrømme - kan din investeringsafkast være enorm.

Modstandere til gæld og gearing ser imidlertid på problemet gælden har på de fleste forbrugere og påpeger, at som Dave Ramsey er glad for at sige, at "100% af afskærmninger i sidste år er sket med folk med pant."

Valget til at bruge eller ikke bruge gearing er strengt personligt og noget at bestemme mellem dig, din familie og din personlige økonomi position. Uanset om du vælger at bruge gæld eller ej, anbefaler jeg stærkt, at du lærer alt hvad du kan om din påtænkte investeringsavdeling, før du sænker penge ind - så du maksimerer din chance for succes og fortjeneste.

Gør din plan

Når du har opdaget din specifikke ejendomsinvesterings niche og besluttet hvordan du planlægger at finansiere din aftale, er dit næste skridt at lave en plan. Som jeg ofte siger, kører du ikke fra Canada til Peru, og kun ved at det er syd - du har brug for et kørekort, en plan. Et kort holder dig på den rigtige vej væk fra døde ender og hjælper dig med nemt at se, hvor det næste stop er.

Når man vælger at investere i fast ejendom, er det lige så vigtigt at have en plan. Du skal bestemme den specifikke form for ejendomsinvestering, du ønsker at forfølge (som vi diskuterede ovenfor) og hvordan du planlægger at finansiere den investering (også nævnt ovenfor.) Næste - det er vigtigt at definere i dine plan dine økonomiske krav til denne investering såvel.

En beregning, jeg kan lide at bruge, når jeg undersøger en potentiel ejendomsinvestering, hedder "50% Rule". Denne tommelfingerregel fastslår, at udgifterne til en investering i fast ejendom generelt vil være omkring 50% af den samlede indkomst, ikke inklusive gældsbetaling. Dette betyder, at hvis en 4-plex vil medbringe $ 2.000 om måneden i indkomst, kan du antage, at $ 1.000 pr. Måned vil gå ud i udgifter, hvilket giver dig $ 1.000 som enten kontantstrøm (hvis der ikke er taget noget pant) eller at betale pantet. Hvis din gældsbetaling var $ 600 pr. Måned, kan du rimeligt forvente 400 dollar om måneden i cash flow på det tidspunkt.

Brug denne tommelfingerregel (og husk, det er bare en tommelfingerregel, ikke evangeliets sandhed, så sørg for altid at køre de nøjagtige tal på en bestemt ejendom, du analyserer), du kan finde ud af dit investeringsafkast og afgøre, om en ejendom er værd at forfølge. I eksemplet ovenfor havde jeg betalt $ 20.000 for en nedbetaling på den ejendom, der leverede 400 dollar om måneden i cash flow (4800 USD pr. År), og jeg ville se på et 24% cash-on-cash afkast af investeringen fra den ejendom , med undtagelse af fremtidige gevinster fra værdsættelse.

Ved at definere dine finansielle kriterier kan du hurtigt sejle gennem 90% af ejendomstilbud, der ikke er gode tilbud, og fokusere kun på dem, der vil give dig den slags investeringsafkast, du leder efter.

Selvstyrende kontra ejendomsadministration

Endelig skal du beslutte, om du selv vil administrere din ejendom.

Hvis du søger at købe en enkelt familie hjemme ad gangen, og har en god del fritid, er det ikke for svært at gøre. Men hvis du planlægger at købe flere ejendomme og vokse din investeringsportefølje - eller du bare ikke har meget tid, skal du sørge for at have god ejendomsadministration på plads og budget i overensstemmelse hermed.

Husk at de fleste ejendomme jeg har købt, har været bankreposer, som jeg købte efter at en udlejer mistede sin ejendom til banken. Dette viser at det ikke altid er nemt at være udlejer, og det er nemt at komme ind over hovedet. Medmindre du har tålmodigheden til at håndtere vanskelige lejersituationer og kendskabet til at håndtere disse situationer korrekt - vil jeg stærkt anbefale at få en kvalificeret ejendomsadministrator.

Hvis du har planer om at klare dig selv, skal du sørge for at skære dine lejere korrekt og erkende, at det er bedre at vente på den rigtige lejer end at placere en dårlig lejer, som senere vil medføre store økonomiske problemer.For mere information om lejerscreening, skal du sørge for at tjekke det næstlængste indlæg, jeg nogensinde har skrevet, "Lejerscreening: The Ultimate Guide."

Hvor skal man hen herfra

Ligegyldigt hvilken form for ejendomsinvestering du planlægger at komme ind på, anbefaler jeg stærkt, at du studerer alt hvad du kan på at være en god investor, inden du taber penge i det. Ejendomsinvestering er ikke så passiv som andre investeringsvogne, men afkastet kan blæse de fleste andre investeringer ud af vandet, når det sker korrekt, og når du har en solid plan på plads og investerer med intelligens. Kontantstrømmen, du modtager fra dine ejendomme, kan hurtigt tilføje tusinder til din opsparingskonto uden at skulle arbejde et dagligt job for det. Dette kan hjælpe dig med at gå på pension hurtigere eller i det mindste gå på pension med mere indkomst, flere aktiver og mere erfaring.

Der er mange bøger, podcasts, fora, blogs, ejendomsforeninger og andre kilder til god uddannelse derude, og det meste er gratis. Information er blevet demokratiseret, så drage fordel af de store ressourcer online. Du behøver ikke at blive ekspert, men når du vælger din specifikke ejendomsinvesteringssti - i det mindste blive fortrolig med den specifikke niche. Grav ind, still spørgsmål (f.eks. I kommentarafsnit under episke indlæg som denne ... hint hint ...) og lær dig at kende nogle lokale investorer, der kan hjælpe dig med at komme fra, hvor du nu er, hvor du vil være.

Din pension er din til at gøre af det, hvad du vil. Vær ikke bange for at tilføje et nyt køretøj til din portefølje, og forhåbentlig har jeg gjort det tilfældet, at fast ejendom burde være det køretøj.

Lad mig vide i nedenstående bemærkninger, hvis du investerer i nogen fast ejendom - hvorfor eller hvorfor ikke - og eventuelle andre spørgsmål eller kommentarer, du måtte have.

Brandon Turner (G +) er en aktiv ejendomsinvestor og seniorredaktør hos BiggerPockets.com, det fast ejendom, der investerer socialt netværk. Brandon nyder at skrive episke lange blogindlæg som sin anmeldelse af Rocket Lawyer.com eller den uber-populære gratis online eBook The Ultimate Beginner's Guide til Real Estate Investing.

Populære Indlæg

Kategori Ejendom, Næste Artikel

Hvad er formålet med en tillid?
Ejendom

Hvad er formålet med en tillid?

Dette er anden del af en to-delt serie om ejendom planlægning af JoeTaxpayer. Sørg for at tjekke det første indlæg Hvad er ejendomsplanlægning. Tidligere talte vi om udpegede støttemodtagere. Det er vigtigt at bemærke, at de konti, der bruger udpegede støttemodtagere, undgår probat og ikke er underlagt offentliggørelse.
Læs Mere
Hvorfor en god hjemmeevaluering er vigtig
Ejendom

Hvorfor en god hjemmeevaluering er vigtig

Hvor meget er dit hjem værd? En god hjemmeevaluering er en af ​​de vigtigste komponenter for at blive godkendt til et realkreditlån. Denne vurdering bestemmer i sidste ende, hvor meget en bank er villig til at låne til dig, og en dårlig vurdering kan dræbe dine planer for et nyt hjem hurtigere end en dårlig kredit score. En hjemmeevaluering er den bedste måde for en långiver at se, om de ikke vil miste deres plads på aftalen.
Læs Mere
At sige farvel til en elsket: Gennemsnitlige begravelsesomkostninger og udgifter
Ejendom

At sige farvel til en elsket: Gennemsnitlige begravelsesomkostninger og udgifter

Når man står over for tabet af en elsket, er det sidste, som nogen ønsker at tænke på, bekostningen forbundet med begravelsen. Ofte kommer omkostningerne som et chok for familien. Da jeg mistede min far i 2006, var det op til min skatkammerat, og jeg skulle planlægge hans begravelsesarrangementer. Jeg antager, at jeg altid vidste, at prisen på en begravelse kunne blive dyr, jeg forstod bare aldrig hvor meget!
Læs Mere